Wonen en kopen in Portugal

"Wat een enorm duidelijk en compleet boek is dit.
Reeds uren heb ik er in kunnen lezen, alvorens een appartement in Albufeira te kopen. Het appartement heb ik nu al geruime tijd en nog steeds komt uw boek enorm van pas.Ik merk met een grote regelmaat dat ik in gesprekken goed beslagen op het ijs kom, mede door uw informatie"

Inhoudsopgave


Colofon

1. Inleiding

2. Portugal in vogelvlucht

Land en bevolking
Religie
Volksaard
Taal
Bestuur en administratieve indeling
Politieke partijen
Rechtswezen
Klimaat
Noord-Portugal
Oost-Portugal
Zuid-Portugal
De Algarve in de winter
Wintersport in Portugal
Verkeer
Bereikbaarheid per auto
De Portugese ANWB (= ACP)
De Portugese spoorwegen
Autoslaaptreinen
Bussen
Telefoonverkeer
Tijdverschil
Het postverkeer
Vliegvelden en vliegverkeer

3. Geografische oriëntatie

De Portugese kust
Costa Verde
Costa de Prata Costa do Sol/Costa Estouril
Costa de Lisboa
Costa Dourada
Costa do Algarve
Accommodatie en faciliteiten aan de Algarve
Het Portugese binnenland
Overzicht provincies

4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs

Inleiding
Motieven
Waar kopen ?
Checklist waar kopen ?
Bereikbaarheid

5. De Portugese onroerendgoedmarkt

Inleiding
De tweede (vakantie)huizenmarkt
Prijsontwikkeling
Soort onroerend goed
Appartementen
Schakelbungalows
Villa's
Gerestaureerde boerderijen en landhuizen
Bouwkavels
Grondstukken met vervallen boerderijen
Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden
Een oud huis op het platteland
Vraagprijs

6. De voorbereidingsfase

Het verzamelen van informatie
Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?
Onroerendgoedbeurzen in Nederland
Oriëntatie-dagen
Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase
Wanneer op huizenjacht ?
Staat van onderhoud van het huis


7. Het koopproces; het contact met de makelaar,
advocaat en de notaris

Inleiding
Met wie kunt u te maken krijgen ?
De Portugese makelaar
Hoe zijn erkende makelaars te herkennen ?
Functies van de makelaar
Bescherming van de koper/verkoper
Bezichtiging van objecten
Makelaarsverenigingen
Bemiddelingsopdrachten
Makelaarscommissie
Wie betaalt de commissie ?
De betaling van de koopsom
Het plaatsen van een zoekopdracht
De aansprakelijkheid van de makelaar
Buitenlandse makelaars in Portugal
De Portugese notaris
Een volmacht door een notaris in Nederland
De rol van de advocaat
Taken van de advocaat

8. Het voorlopig koopcontract

Inleiding
Het vóór-onderzoek
Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ?
Titel- en kadastraal onderzoek
Belastingonderzoek
Wat staat er in het "caderneta predial"
De grond
Onderzoek naar bestemmingsplannen
Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning
Gas-, water- en electriciteitsnota's
Contrato Promessa de compra e venda
Portugees recht
Koopcontract inzake bouwgrond
Inhoud koopcontract
De partijen
Het object
Roerende goederen
De prijs
Aanbetaling en boeteclausules
Overdrachtsdatum
Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden
Contractbreuk door de verkoper
Contractbreuk door de koper

9. De overdracht en registratie

Inleiding
De rol van de notaris
Van overeenkomst naar overdracht
Overdrachtsdatum
Noodzakelijke documenten en gegevens bij de
ondertekening van de overdrachtsakte
De definitieve overdracht
Registratie van het onroerend goed in het registratiekantoor

10. Overdrachtsbelasting en overige kosten

Inleiding
Overdrachtsbelasting
Tarieven
Notariskosten
Registratiekosten
Kosten rechtshulp van advocaten

11. Fiscale aspecten bij bezit, verhuur & verkoop
van Portugees onroerend goed

De Portugese onroerendgoedbelasting
Wie is belastingplichtig voor de IMI ?
Betaling in termijnen
Vrijstelling van IMI
Waarover wordt IMI geheven ?
Hoogte IMI-tarief
Belasting bij verhuur van onroerend goed
Verhuur door een ingezetene in Portugal
Verhuur door een niet-ingezetene in Portugal
Nederlandse fiscale aspecten
Verkoop van uw huis in Portugal en de Portugese
waardebelasting of vermogenswinstbelasting
Mais valias
Vrijstelling mais valias
Rekenvoorbeeld
Aftrekbare kosten bij de bepaling van de vermogenswinst



12. Het kopen van (bouw)grond

Inleiding
Wet op de ruimtelijke ordening
Informatie inwinnen op het gemeentehuis
Soorten bouwgrond
Landelijke (bouw)kavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom
Landelijke kavels met bebouwing/project
Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing
Kavels met bouwvallen
De oppervlakte van het perceel
De eigendomsakte van het land
Erfdienstbaarheden
Erfpacht
Aansluiting op nutsvoorzieningen
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Slopen

13. Aanvraag van een bouwvergunning

Inleiding
Aanvraag van een bouwvergunning
Voorlopige bouwvergunning
De definitieve bouwvergunning
Hoe dient men de aanvraag in ?
Wijzigen tijdens de bouw
Bouwvergunning voor agrarisch land
Bouwvergunning voor verbouwingen
Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom
Bouwen/verbouwen in eigen beheer
De "technico responsável"

14. Het bouwproces; contact met de bouwondernemer,
het bouwmanage¬mentburo en de architect


Inleiding
De keuze van een aannemer/bouwondernemer
Bouwmanagementburo
Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar
Laat eerst de grond op uw naam zetten
Portugese bouwvoorschriften/bouwmethoden
Het bouwcontract
Garanties
Checklist inhoud bouwcontract
Nog enkele aandachtspunten
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom
Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?
De architect
De architect en de bouwvergunning
Kosten van een architect
Checklist wat te bespreken met uw architect
Voorlopige en definitieve oplevering
Bewoonbaarheidsverklaring
Kopen van een projectontwikkelaar
Boeteclausule bij te late oplevering
Documenten bij oplevering en aansluiting op de electriciteit
Aansluitproces op de electriciteit
De constructieverzekering
IVA (=BTW)

15. Renovatie en onderhoud

Inleiding
Vergunning
Portugese of Nederlandse vaklieden ?
Zwart-werkers
Offertes
Bijkomende kosten
Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten

16. Nutsvoorzieningen

Inleiding
Water
Aansluiting op de hoofdwaterleiding
De meterkast en de afrekening
Facturering water
Zoet of zout water ?
De riolering Electriciteit
Aansluiting
Afrekening
Gas
De gasrekening
(Centrale)verwarming
Telefoon




17. Aankoop van een appartement

Inleiding
Gemeenschappelijk versus privé-eigendom
Rechten en plichten van de eigenaren
Servicekosten
Wat is wel en wat is niet toegestaan
Verzekeringen

18. Huren in Portugal

Inleiding
De huurovereenkomst
Huurperiode
Opzeggen door de huurder
Opzeggen door de verhuurder
Onderverhuur
Gemeubileerde v.s. ongemeubileerde verhuur
Hoe vindt u een huurhuis/appartement
Huurprijzen
De borg
Inventaris
Verzekering
Het onderhoud
De onderhoudskosten

19. Verhuur van Portugees onroerend goed

Inleiding
Vakantieverhuur
De verhuurorganisatie
Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie
Villa management
Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract
Verhuur via een managementburo
Verhuren via een touroperator
Lange termijn verhuur
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur

20. Nederlands-Portugese bankzaken

Inleiding
Het Portugese bankwezen
De belangrijkste bank(groepen)
Munteenheid
Kapitaal- of betalingsverkeer
Valutarisico
Inflatie
Checklist keuze van een Portugese bank
Het openen van een Portugese bankrekening
Het chequeverkeer
Geavaliseerde cheques
Een ingezetenen- vs. een niet-ingezetenen rekening
Een niet-ingezetenen rekening in Nederland
Blokkeren van de rekening
Automatische overschrijvingen
Electronisch bankieren
BIC/IBAN Code

21. Financiering van Portugees onroerend goed

Financiering van buitenlands onroerend goed
Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij
Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten
Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland voor de
aankoop van een tweede huis in het buitenland
Een persoonlijke lening in Nederland
Financiering via een projectontwikkelaar
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting
Met een hypotheek bij een locale bank in Portugal
Bij wie kunt u in het buitenland terecht voor een hypothecaire
financiering voor uw buitenlandse woning ?
Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ?
De hoogte van de rente
Welke documenten moet u overleggen ter verkrijging van een
hypotheek
Nog enkele opmerkingen betreffende uw hypotheek op
buitenlands onroe¬rend goed
Hypotheek bij nieuwbouw
Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek
Nederlands versus buitenlands recht
Waardebepaling van het onroerend goed
Aflossing
Een Portugese bank in Nederland
Het te lenen bedrag
Looptijd van de hypotheek
De bank als schuldeiser
Aflossing van de hypotheek met een volledige dekking
Overdrachtsprocedure en registratie van de hypotheek
vanuit Nederland
Voorlopige inschrijving
Relatie soort onroerend goed - hypotheek
22. Verzekeringen

Inleiding
Verzekeringsagenten
Aandachtspunten bij Portugese verzekeringscontracten
Inboedel- en opstalverzekeringen
Verzekering tegen aardbevingen
Wettelijke aansprakelijkheidsverzekeringen
Aansprakelijkheid voortkomende uit onroerend goed
Aandachtspunten bij een inboedelverzekering
Verzekering van vakantiewoningen
Hoogte van de premies
Betaling van de premies
Bouwverzekering
Verzekering bij een Nederlandse maatschappij
Ziektekostenverzekeringen
Reisverzekering
Verzekering via uw credit-card
Standaardpakketpolis
Uw ziekenfondsverzekering
Behoud ziekenfondsverzekering in het buitenland
U vestigt zich in het buitenland met een VUT-uitkering
Zijn uw gezinsleden meeverzekerd ?
Ziekenfondsvergoeding in uw nieuwe woonland
Premiebetaling
AWBZ-verzekering
Werken in het buitenland en uw ziekenfondsverzekering
Overwinteraars en het ziekenfonds
Het ziekenfonds en verblijf van langer dan 3 maanden
in het buitenland
Het ziekenfonds en uitzending door uw werkgever
Het ziekenfonds en werken voor een buitenlandse werkgever
Particuliere ziektekostenverzekering
De particuliere ziektekostenverzekering en uitzending
door uw Nederlandse werkgever
Particuliere ziektekostenverzekering en werken voor
een Portugese werkge¬ver
Checklist ziektekostenverzekering
Overige verzekeringsmogelijkheden
Ongevallen verzekering
Rechtsbijstandsverzekering
Ziektekostenverzekering in Portugal
Gezondheidszorg in Portugal
Privé-klinieken
Apothekers

23. Vestiging in Portugal

Vertrek uit Nederland
Het bevolkingsregister
Legalisatie
Reisdocumenten
Europese identiteitskaart
Paspoort
Reisdocumenten voor kinderen
Schengenlanden
Nog enkele tips
Vestiging in een ander EU-land
Vertrek naar het buitenland en de Nederlandse
(belasting)schulden
Bureau Krediet Registratie
Internationale uitwisseling kredietgegevens
Nederlandse ambassades en consulaten in het buitenland
De taken van Nederlandse ambassades en consulaten in
het buitenland
De handelsafdeling van de ambassade/consulaat
Reisdocumenten kwijt in het buitenland
Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of
consulaat in het buiten¬land
Stemmen in het buitenland
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap
Rijkswet op het Nederlanderschap
Nederlanders met een dubbele nationaliteit
Kinderen van een Nederlandse vader of moeder
Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland
Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man
Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen
Vestiging in Portugal en de Portugese autoriteiten
Aanvraagprocedure EU-residentenkaart
Welke documenten dient u te overleggen ?
Verhuizen binnen Portugal en uw verblijfsvergunning
Vernieuwen/verlengen van uw verblijfsvergunning
Identificatieplicht
Aaanvraag identiteitskaart
Juridisch en/of fiscaal resident
Fiscaal nummer
Nog enkele opmerkingen omtrent vestiging in Portugal




24. De verhuizing

Inleiding
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ?
Nog enkele tips en opmerkingen
Opslag
Tax-free shoppen voor uw verhuizing
Meenemen van huisdieren

25. Uw auto en rijbewijs bij emigratie

Inleiding
Uw auto achterlaten in Nederland en de Nederlandse wegenbelasting
Meenemen van de auto naar het buitenland
Autoverzekering
Uitvoer van de auto uit Nederland
Het uitvoerteken
Achteraf uitvoeren van uw auto
Homologatiepapieren
Uw rijbewijs binnen de EU
Invoer van de auto in Portugal
Voorwaarden
Registratie van uw auto in Portugal
Welke documenten dient u te overleggen ?
Registratiekosten
Portugese motorrijtuigenbelasting
De Portugese APK-keuring
Niet-residenten en hun auto in Portugal
Auto-verzekering
Portugese ANWB



26. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en
onroerend goed in Portu¬gal

Uw (tweede) huis in Portugal en het Nederlandse belastingstelsel
en voorkoming van dubbele belasting
Rekenvoorbeelden
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit
Vestiging in Portugal en uw belastingplicht in Nederland
Wanneer is er sprake van emigratie ?
Belasting en woonplaats
Het jaar van vertrek
Uw Nederlandse paspoort en de belastingen
Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht
Inkomen uit werk en wonen
Inkomen uit pensioenen en uitkeringen
Winst uit aanmerkelijk belang
Inkomen uit een woning in Nederland
Eigenwoningregeling
Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat
Negatieve inkomsten uit werk en woning
Inkomen uit sparen en beleggen
Binnenlands belastingplichtigen en bezittingen in het buitenland
Buitenlands belastingplichtigen en hun partner
Voorkoming van dubbele belasting
Keuze binnenlandse of buitenlandse belastingplicht
Voor wie kan de FBB interessant zijn ?

27. Emigratie naar Portugal en de
Nederlandse sociale verzekeringen


Inleiding
Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen
Recht op AOW bij vertrek naar het buitenland
Herziening vrijwillige AOW/ANW
Ontvangst AOW-uitkering in het buitenland
De AWBZ
Voorwaarden vrijwillige AWBZ-verzekering
Hoogte premie AWBZ

28. Successierechten, erfrecht en testamenten

Inleiding
Uw positie gezien vanuit Nederland
Indien de erflater niet in Nederland woont
Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt
Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen
Uw positie gezien vanuit Portugal
Het Portugese erfrecht
Welk recht is van toepassing ?
Haags Erfrechtverdrag
De hoofdregels van het Haags Erfrechtverdrag
Bepaling van de rechtskeuze
Testamentsvormenverdrag
Huwelijksvermogensrecht
Testamenten
Het opmaken van een testament
Een Portugees testament
De vorm van een testament
Clausule van "snelle successie"
Uw Portugese bezittingen in een Nederlands testament
Uw Nederlandse testament laten vertalen
Hoe te handelen bij een erfenis ?
Het verkrijgen van een machtiging van een Portugese notaris
Het erven van Portugees onroerend goed
Het benoemen van een executeur testamentair
Nog enkele opmerkingen m.b.t. erven, testamenten en successierechten
Het huwelijksgoederenregime in Portugal
Homo-huwelijk/ongehuwd samenwonen
Checklist voor nabestaanden
Houdt uw erfgenamen op de hoogte
Als u te maken krijgt met Portugese zegelbelasting
Ordinary Credit Methode
De Aftrekmethode
Registratie van uw buitenlands testament

29. Offshore

Onroerend goed als offshore-eigendom
Voordelen van offshore
Voorkomen van Portugese vermogenswinstbelasting
Besparen van de aankoopkosten
Gemakkelijke verkoop
Mogelijkheden om onroerend goed te financieren
Geheimhouding, vertrouwelijkheid en de bescherming van
bezittingen
Wijzigingen




30. Het Portugese belastingstelsel

Inleiding
Door de Portugese overheid geheven directe belastingen
Door de Portugese overheid geheven indirecte belastingen
Door de Portugese gemeente geheven belastingen
Het belastingjaar en belastingaangifte
Electronische aangifte
Fiscaal ingezetene in Portugal
Portugese inkomstenbelasting
Inkomenscategorieën
Inkomen uit arbeid
Pensioeninkomsten
Inkomen (winst) uit vrij beroep/onderneming
Inkomen uit investeringen
Dividenden
Rente
Royalties
Inkomen uit onroerend goed
Vermogenswinstbelasting
Aandelen en andere rechten in vennootschappen en effecten
Tarieven Portugese inkomstenbelasting
Persoonlijke aftrekposten, uitkeringen en kredieten
Vaste aftrekposten in verband met de gezinssituatie van de
belastingplichtige
Aftrekbare ziektekosten
Aftrekbare opleidingskosten
Aftrekbare kosten voor de eigen woning
Aftrekbare kosten voor betaalde premies voor levensverzekeringen/
ziektekostenverzekeringen
Aftrekbare kosten voor beleggen/sparen in een
Aandeleninvesteringsplan
Aftrekbare kosten in verband met donaties
Verrekening van verliezen
Vermogensbelasting
Portugese successie- en schenkingsrechten
Sociale verzekeringspremies
Zegelbelasting
Tarieven zegelbelasting
Portugees minimumloon
Niet-ingezetenen en de Portugese belastingen
Inkomen uit arbeid door een niet-ingezetene
Inkomen uit ondernemingswinst of vrij beroep door een
niet-ingezetene
Inkomen uit investeringen (rente, dividend, royalties)
Inkomsten uit Portugees onroerend goed
Behaalde vermogenswinst door niet-ingezetenen
Niet-ingezetenen en de Portugese vermogenswinst
Niet-ingezetenen en de Portugese vermogenswinstbelasting
De fiscaal vertegenwoordiger
Fiscaal nummer en de fiscale kaart

Adressenoverzicht
Bijlagen
Beurzen en seminars
Portugees-Nederlandse woordenlijst
Bronnen